日常生活に密接な不動産。
株などの投資に比べると、不動産投資は「ちょっとハードルの高い投資かな？」
なんて感じます。
不動産投資の魅力はインカムゲイン（不労所得）です。
まずは、たくさんあるメリットと肝心なデメリットを理解して検討してみて下さい。
自分の投資スタイルが不動産投資に合う可能性がありますよ。
不動産投資とは？
資産運用を始めようと、色々調べていると株・FX・金・投資信託・債券などに並んで不動産投資を目にします。
何となく「不動産投資」と聞くと、難しそうに聞こえるし、ハードルが高そうな気がします。
不動産(土地・建物)で、利益を得るのが不動産投資です。
カンタンに説明すると、土地や建物を購入した時の金額よりも、高い価格で売る事で利益を得ます。
ですが、株式と比べると価格の変動が緩やかなのが特徴です。
さらには不動産の売買で利益を得るだけでなく、賃貸物件にして家賃収入を手にする事ができます。
不動産投資は、短期間に大きな利益を手にする事は難しいのですが、家賃収入で安定した収入を見込む事が出来るんです。
今注目されている不動産投資は、賃貸にして家賃収入を得る投資方法です。
この投資法には「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」があります。
このワードだけでは分かりにくいので説明していきます。
一棟投資のメリット・デメリット
建物一棟に対して投資をします。
一棟投資は、大きな資産になるため投資効率が非常に良くなります。
部屋数が多いので、安定した収益が見込めるのがメリットです。
投資額が多額となるので、万が一失敗した時の損失が大きくなってしまいます。
災害や火災などの事態が発生した時のダメージは重大です。
一棟投資は、ハイリスクハイリターンと言えます。
区分投資のメリット・デメリット
分譲マンションなどの物件に投資する事を区分投資と言います。
一部屋に対しての投資のため、少額の投資資金で始める事が可能です。
複数の地域に分けて分散投資をすれば、万が一のリスクヘッジにもなります。
区分投資は、空室になった時収入が無くなってしまい投資利回りが大きく悪化する事態に発展するのがデメリットと言えます。
戸建て投資(中古)
戸建て住宅は、マイホームとして建てる物なので中古物件を購入します。
戸建ての中古物件の価格設定は、投資を目的とされていないので高利回りも夢ではありません。
中古物件のため、リフォーム費用がかかってしまいます。
購入する場所を見極めないと、空室が続くなんて事もあるので要注意です。
不動産投資のメリット
不動産投資の一番の魅力は「インカムゲイン」です。
「インカムゲイン」ってなに？なんて思いますよね。
これは資産を保有中に得る事の出来る利益の事です。
不動産投資では、家賃収入がインカムゲインになります。
それに対して売却した時に得られる利益は「キャピタルゲイン」と言います。
安定した収入を得られる
不動産投資の一番のメリットは、運用する事で毎月、安定した収入を得られる事です。
賃貸契約は、大抵2年〜1年契約をしますので、長期的に収入が得られます。
賃料の相場は大きく下がる事が少ないのもポイントです。
レバレッジ効果がある
株などの投資と違い、不動産投資は、ローンが組めます。
多少の頭金を用意する必要はありますが、不動産の購入ができれば、家賃収入でローンや税金を支払う事ができます。
少ない自己資金で、高額の物件が購入できるという様な、レバレッジ効果が期待できるんです！
インフレ対策
インフレはお金の価値が下がるので貯金などの現金資産は大打撃を受けてしまう可能性が高いです。
インフレが進むと、物価も上がりますが、連動して土地の価格も上がります。
家賃相場も上がりますので、家賃価格を値上げする事も容易です。
不動産を売って、キャピタルゲインを得る事もできます。
不労所得が得られる
退職後、年金で暮らす事になりますが、少子高齢化の今、年金支給額が下がる可能性が高いです。
現在でも、年金のみでは十分な生活を送る事は難しくなって来ています。
物件のローンが完済していたら、空き物件にならない限り安定した家賃収入があるので安心です。
なるべく若い内に、人気の高い物件に投資する事で老後の安心に繋がります！
所得税の節税になる
特に高所得の人には大きなメリットとなります。
なぜなら、不動産購入後は諸費用がかかるため、所得税の控除が受けられる事が多いからです。
不動産投資で得た収入から、建物の減価償却費・ローン金利・固定資産税・都市計画税などの経費が差し引かれます。
もし、「赤字になってしまった」なんて時は他の損益通算する事で、所得税・住民税などの節税をする事ができるんです。
死亡保険代わり
ローンを組んで不動産を購入する人がほとんどです。
ローン完済が懸念されるため、団体信用生命保険に入る事が義務付けられてます。
返済中に、本人が不慮な事故などで亡くなってしまった時や、重病になってしまうなんてリスクに備えるためです。
残債は保険から支払われ、家族に不動産資産と家賃収入を残す事ができます。
相続税対策
不動産を相続する場合、不動産の固定資産評価額をもとに相続税の計算がされるので、現金で相続するより税額が低くなる可能性が高いです。
相続した不動産を投資に回せば、家賃収入を継続的に得られるという利点もあります。
人気のある物件を相続したいものです(笑)♪
不動産投資のデメリット
メリットもたくさんある不動産投資ですが、投資ですから当然リスクもあります。
大きな損失を負う事もあるので、しっかり考慮しましょう。
空室や家賃滞納などの家賃収入が得られないリスク
賃貸物件として運用する時に、まず思い浮かぶのが空室が発生するリスクですよね。
空室が多くなってしまっては、利回りが低下してしまいます。
入居者がいるのに家賃を滞納して、家賃収入が得られないなんて事もあります。
最悪、ローンの返済が間に合わなくなり大きな損失を出してしまうなんて事態にもなりかねません。
こんなリスクを回避するには？主に２つ方法があります。
- サブリース(不動産会社などに貸し出す)
- 家賃保証会社の利用を入居条件にする
事前に対策をすることで最悪の事態も免れますよ。
金利の上昇リスク
ローンを組んで不動産の購入をした場合、変動金利型ローンの金利には充分な注意が必要です。
金利の上昇に伴って返済額も大きく膨らんでしまいます。
商品によっては見直し出来る時期もあるので、銀行と密に相談することで解決できる可能性もあります。
不動産は流動性が低い
売りたくても、すぐに売れない…
投資用不動産が将来売れないかもしれないなんて事もあります。
不動産は良く考えて手に入れる必要があります。
不動産の価格変動
不動産を売りたいなんて思っても、購入時より、価格が下がって売却損が膨らんでトータル収益があまり得られないなんて事があります。
物件の老朽化や、地価の下落、利便性が失われ空室率が高くなったなんて事などが理由です。
損切するのか、はたまたリフォームなどでリフレッシュするのかの判断で価格変動に対応できる可能性もあります。
災害や事故のリスク
地震や台風などの天災は避ける事ができませんよね。
物件が被害を受けてしまう事もあります。
入居者による火災・自殺・殺害などもあり得ない話ではないのです。
保険には必ず入っておきましょう。
手続きに手間がかかる
不動産投資は、他の投資に比べ手続きにかなりの手間がかかります。
不動産会社を吟味するだけでも大変な作業です。
売買契約を結び購入した後も、契約事務や行政手続きがあります。
しかし、ほとんどの事は、仲介会社・司法書士・税理士が進めてくれます。
自分の投資スタイルに合うのか見極めて！
たくさんのメリットがある不動産投資ですが、デメリットもあります。
不動産投資を始めるのに、現金で…なんて人は少ないかと思います。
ローンを組むには、安定した収入が必要です。
将来性を見込める地域が手に入れば、景気に左右される事なく収入が得られるチャンスです。
しっかり勉強して、あなたの工夫次第で、良い結果にする事ができるのも不動産投資の醍醐味。
自分の投資スタイルに合うかしっかり検討して下さいね！
若いうちに良い物件に出会い、ローン返済ができれば安心して老後を迎える事が叶うかもしれません。
